[모아타운] 대박? 실패? — 2026년 9월, 착공 현실과 분담금 5억의 진실

2026년 9월 5일, 서울시가 모아타운 사업에 대해 '재개발급' 관리체계를 도입한다고 발표했다.

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그동안 85곳이나 관리계획 승인을 받았지만 실제 착공으로 이어지지 못한다는 비판에 대한 답이었다.

하지만 승인은 많고 착공은 없는 이유는 간단하다. 분담금이다.

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Ⅰ. 모아타운 착공 '속도전' — 2026년 9월, 서울시의 반격

8월 23일 서울시는 '모아타운 쾌속통합 추진계획'을 통해 2031년까지 총 4만 가구 착공을 목표로 제시했다.

핵심은 착공 기간 단축이다.

신규 후보지에는 '모아통합기획' 방식을 도입해 후보지 선정부터 착공까지 기간을 6년에서 4년 6개월로, 1년 6개월 단축한다는 계획이다.

현재 모아타운 137곳에서 사업이 진행 중이며 모아주택은 156곳, 약 4만 3,000가구가 사업을 진행하고 있다.

그러나 실제 착공된 곳은 손에 꼽을 정도다. 2024년 12월 강북구 번동 모아타운 1호가 착공식을 가졌지만, 그 이후 소식은 뜸하다.

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Ⅱ. 분담금 5억 시대 — 모아타운도 예외 아니다

2026년 9월 현재, 재건축·재개발 시장은 '분담금 5억 시대'에 접어들었다.

환율 1,400원대 고착화, 제로에너지 건축 의무화, 인건비 상승이 삼중고로 작용하면서 평당 공사비는 1,000만 원이 표준이 됐다.

모아타운이라고 해서 예외는 아니다. 오히려 더 높다.

정비사업 리서치센터 김민정 연구원에 따르면 현재 재개발 사업장의 분담금은 5억 원 시대에 접어들었다.

중랑구 면목동 모아타운 시범지구 1구역의 경우 감정평가금액이 2억 원인 물건 소유자가 59㎡를 분양받으려면 분담금 4억 5,042만 원을 부담해야 한다.

조합원 분양가는 6억 8,450만 원. 기존 자산 2억 원에 분담금 4억 5천만 원을 더하면 총 6억 5천만 원을 투입하는 셈이다.

그런데 인근 신축 아파트 시세가 7억 원대라면? 계산이 맞지 않는다.

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서울시는 2026년 8월 모아주택 활성화 방안을 통해 가구당 분담금을 평균 7,000만 원 줄이겠다고 발표했다.

사업 기간도 2년 단축하겠다는 계획이다. 하지만 이것은 '계획'일 뿐이다. 환율과 공사비는 시장이 정하지, 서울시가 정하지 않는다.

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Ⅲ. 재개발 vs 모아타운 — 무엇이 다른가

그렇다면 모아타운은 재개발과 무엇이 다를까?

핵심은 용적률 상향폭과 규모의 경제다.

서울시는 "최대 300%까지 용적률 상향"을 홍보하고 있지만, 실제 대상지의 평균 상향폭은 250% 내외에 그친다.

1·2종 일반주거지역이라는 토지 용도 자체가 제약이다.

재건축·재개발에 비해 가구 수가 적을 수밖에 없고, '소규모 사업'인 만큼 규모의 경제 효과를 일으킬 수 없다.

정비업계에 따르면 모아타운은 재개발·재건축 대비 3.3㎡(평)당 공사비가 100만~200만 원 더 높다. 사업성 확보에 구조적 한계가 있는 것이다.

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Ⅳ. 번동 1호의 성공, 그리고 광진 자양동의 실패

2024년 12월 16일, 강북구 번동에서 모아타운 1호 착공식이 열렸다.

번동 429-114번지 일대 5만 5,572㎡ 부지에 지하 2층~지상 최고 35층, 13개 동 총 1,242세대(임대주택 245세대 포함) 규모다.

2022년 시범사업 대상지로 선정된 이후 2023년 7월 사업시행 인가를 받았고, 2026년 일반분양을 거쳐 2028년 입주 예정이다.

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번동이 성공한 이유는 명확하다.

• 입지: 우이천변, 4호선 수유역·미아사거리역 도보권

• 사업성: 기존 793세대 → 1,242세대로 증가

• 시범사업 인센티브: 서울시 전폭 지원

• 단일 사업 구역: 조합 갈등 최소화

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그러나 모든 모아타운이 번동처럼 되는 것은 아니다.

2026년 7월 10일, 광진구 자양2동 681번지 일대 모아타운이 해제됐다.

지난 3월 통합심의를 통과했던 사업이 불과 4개월 만에 멈춰 섰고, 계획됐던 727가구 공급도 함께 무산되었다.

이유는 간단하다. 주민 간 의견 차이와 사업성 부족이다.

모아타운은 여러 사업이 각기 진행되는 구조다. 사업 속도가 각각 다를 수밖에 없고 일부 사업의 진행이 더디거나 주민 반대로 해제될 경우 사업이 '이 빠진' 채로 진행된다. 이 경우 일부 사업계획이 단절되고, 도로·공원 같은 기반시설 계획을 다시 세워야 한다.

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Ⅴ. 사업성의 함정 — 규모의 경제는 작동하지 않는다

모아타운의 가장 큰 문제는 사업성 확보의 구조적 한계다.

2025년 7월 비즈워치 분석에 따르면 모아타운이 적용되는 1·2종 일반주거지역은 용적률 상향폭이 제한적이다.

실제 대상지의 평균 상향폭은 250% 내외에 그친다. 재건축·재개발에 비해 가구 수가 적을 수밖에 없고, 분담금 부담은 크다.

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'소규모 사업'인 만큼 '규모의 경제' 효과를 일으킬 수 없다.

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더 큰 문제는 낮은 동의율과 사업지 이탈이다.

일부 투기 세력이 유입되면서 부동산 가격이 상승하고 기존 주민들은 "지금 팔아도 되는데 왜 분담금을 내고 기다리나?"라는 생각을 하게 된다.

주민 갈등이 심해지면 조합이 분열되고 사업은 멈춘다.

자양동 사례가 대표적이다.

전문가들은 미시적인 규제 완화보다 소규모 정비사업 제도의 전면적인 개편이 필요하다고 지적한다.

현재의 모아타운 구조로는 사업성 확보가 근본적으로 어렵다는 것이다.

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Ⅵ. 투자할 만한가? — 2026년 9월 전문가 체크리스트

그렇다면 모아타운에 투자할 만한가?

답은 "지역에 따라 다르다"다.

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2026년 9월 현재 모아타운은 규제 완화의 수혜를 받고 있지만 사업성의 함정에 빠져 있다.

번동처럼 성공하는 곳도 있지만, 자양동처럼 무산되는 곳도 있다.

투자는 기대가 아니라 계산이다. 분담금을 계산하고, 완공 후 시세를 예측하고 그 차이가 10% 이상 나지 않으면 투자하지 않는 것이 원칙이다.

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모아타운은 '대박'이 아니라 '선택'이다. 신중하게 선택하라.

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자주 묻는 질문

Q1: 모아타운과 재개발의 차이점은 무엇인가요?

A1: 재개발은 정비구역을 전면 철거하여 개발하지만, 모아타운은 정비를 원하는 곳만 선택적으로 개발합니다. 또한 재개발은 공익사업으로 임대주택·도로·공원 등 공공기여가 의무지만, 모아타운은 민간사업이므로 공공기여가 의무가 아닙니다.

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Q2: 모아타운 분담금은 얼마나 되나요?

A2: 2026년 현재 모아타운 분담금은 평균 4억~5억 원 수준입니다. 중랑구 면목동 사례의 경우 59㎡ 기준 약 4억 5천만 원의 분담금이 발생합니다. 서울시는 평균 7천만 원 절감 방안을 추진 중이지만 환율과 공사비는 시장이 결정합니다.

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Q3: 모아타운 착공 기간은 얼마나 걸리나요?

A3: 서울시는 2026년 8월 '모아통합기획' 방식을 도입해 후보지 선정부터 착공까지 기간을 기존 6년에서 4년 6개월로 단축한다는 계획입니다. 그러나 실제로는 조합 갈등, 사업성 문제로 더 오래 걸리는 경우가 많습니다.

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Q4: 모아타운 투자, 안전한가요?

A4: 지역에 따라 다릅니다. 강북 번동처럼 성공한 사례도 있지만 광진 자양동처럼 해제된 사례도 있습니다. 투자 전 사업 단계, 조합원 수, 주변 신축 분양가, 분담금 추정치, 이탈 리스크를 반드시 확인해야 합니다.

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Q5: 모아타운의 가장 큰 한계점은 무엇인가요?

A5: 사업성 확보의 구조적 한계입니다. 용적률 상향폭이 평균 250% 내외에 그치고, 소규모 사업이라 규모의 경제 효과가 없으며, 재개발 대비 평당 공사비가 100만~200만 원 더 높습니다. 또한 일부 구역 이탈 시 도시계획이 단절되는 문제가 있습니다.

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