동탄·기흥·구리 규제지역 지정 후, 중개사가 꼭 설명해야 할 것

"이 집 대출 얼마나 나올까요?"

"갭투자 가능한가요?"

"전세 끼고 사도 되나요?"

지정 발표 이후 중개 현장의 고객 질문이 확 달라졌습니다.

무주택자 LTV 40%, 유주택자 대출 원칙 금지, 토허구역 실거주 2년 의무가 계약 전 반드시 설명해야 하는

핵심 포인트가 됐습니다.

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오늘은 규제지역 지정 후 현장에서 가장 많이 받는 질문과 상황별 상담 포인트

그리고 중개사가 설명해도 되는 범위와 전문가 연결이 필요한 경계선까지 정리합니다.

고객이 가장 많이 하는 질문 10가지

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대출 관련

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Q1. 저 무주택자인데, 이 집 대출 얼마나 나올까요?

규제지역(투기과열지구+조정대상지역) 지정으로 LTV가 70%에서 40%로 축소됩니다.

처분조건부 1주택자도 동일하게 40% 적용입니다.

여기에 대출 한도 상한이 시가 15억 이하 6억 원, 15~25억 구간 4억 원, 25억 초과는 2억 원으로 구간별로 별도 제한됩니다.

두 조건 중 낮은 쪽이 실제 한도가 됩니다.

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Q2. 1주택 있는데 여기로 갈아타려고요. 대출 가능한가요?

유주택자는 규제지역에서 주택담보대출이 원칙적으로 금지됩니다.

기존 주택을 일정 기간 내 처분하는 조건부인 경우에 한해 예외가 인정될 수 있으므로 구체적인 대출 가능 여부는 반드시 은행 사전심사로 확인해야 합니다.

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Q3. 전세 끼고 사도 대출 되나요?

토지거래허가구역 내에서는 전세 임차인을 두고 집을 사는 행위 자체가 사실상 불가합니다.

취득 후 2년 실거주 의무가 부과되기 때문입니다.

대출 측면에서도 전세보증금이 선순위 채권으로 잡히면 실질 대출 한도가 더 줄어듭니다.

청약·거래 관련

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Q4. 토지거래허가구역이 뭐예요? 계약에 영향 있나요?

허가 없이 계약을 체결하면 무효입니다.

관할 구청에 허가를 신청해야 하며, 실무상 처리에 2~4주가 소요됩니다.

허가 후 4개월 이내에 입주까지 완료해야 하므로, 잔금 일정을 잡을 때 이 기간을 반드시 고려해야 합니다.

취득 후 2년간 실거주 의무가 따릅니다.

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Q5. 급하게 사야 하는데, 언제까지 계약해야 규제 안 받나요?

규제지역 효력은 7월 1일 이전 계약 체결분에만 예외가 인정됩니다.

토지거래허가구역은 7월 5일 기준입니다.

단, 계약일과 잔금일 모두 따져야 하는 항목이 있으므로 개별 확인이 필요합니다.

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Q6. 여기서 청약하면 당첨 확률 올라가나요?

투기과열지구에서는 청약 1순위 조건이 강화됩니다.

청약통장 가입 2년 이상, 세대주 요건, 해당 지역 2년 이상 거주자 우선 공급이 적용됩니다.

재당첨 제한도 투기과열지구 기준 10년이 적용됩니다.

세금·갭투자 관련

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Q7. 갭투자 가능한가요?

토지거래허가구역 지정으로 갭투자는 사실상 차단됩니다.

취득 후 2년 실거주 의무 때문에 전세 임차인을 두고 집을 살 수 없기 때문입니다.

규제지역 LTV 40% 제한도 함께 적용되어 레버리지 활용 여지도 크게 줄었습니다.

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Q8. 양도세가 더 많이 나온다고 들었는데요?

다주택자 양도세 중과는 2026년 5월 9일부로 이미 부활했습니다.

조정대상지역에서 2주택자는 기본세율에 20%p 가산, 3주택 이상은 30%p 가산됩니다.

장기보유특별공제도 적용되지 않습니다. 구체적인 세액 계산은 세무사 상담이 필요합니다.

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Q9. 취득세도 달라지나요?

규제지역(조정대상지역) 지정으로 다주택자 취득세 중과가 적용됩니다.

1주택 취득세는 주택 가격 구간별 1~3% 기본세율이 유지되나, 2주택 이상 취득 시 8~12% 중과세율이 적용됩니다.

본인 보유 주택 수에 따라 달라지므로 세무사 확인을 안내하는 것이 안전합니다.

매도·갈아타기 관련

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Q10. 지금 집 팔고 여기로 갈아탈 건데, 순서가 중요한가요?

매우 중요합니다.

매도를 먼저 완료해야 무주택자 신분으로 LTV 40%를 적용받을 수 있습니다.

기존 주택을 보유한 채 매수를 먼저 하면 유주택자로 분류되어 대출이 원칙적으로 차단됩니다.

일시적 2주택 예외 요건이 있지만, 요건 충족 여부는 은행 및 세무사와 사전 확인이 필수입니다.

고객 유형별 상담 포인트

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무주택 실수요 매수자

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확인해야 할 것

• LTV 40% → 자기자본 60% 이상 준비 필요

• 대출 한도 상한은 시가 기준 구간별 별도 적용

• DSR 40% 규제 내 상환 능력 사전 점검 필수

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현장 상담 예시

"규제지역 지정으로 대출이 집값의 최대 40%까지만 나옵니다.

시가 6억짜리 집이면 2억 4천까지, 나머지는 자기자본으로 준비하셔야 합니다.

실제 한도는 시가 구간별 상한과 DSR도 함께 걸리기 때문에, 계약 전에 은행 사전심사 먼저 받아보시는 게 좋습니다."

유주택 갈아타기 고객

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확인해야 할 것

• 기존 주택 처분 시점과 신규 매수 시점 순서

• 일시적 2주택 비과세 요건(3년 내 기존 주택 처분 등)

• 토허구역 내 실거주 2년 의무 이행 계획

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현장 상담 예시

"1주택 있으신 분은 규제지역에서 대출이 원칙적으로 안 됩니다.

기존 집을 먼저 처분하고 매수하시는 방법 또는 처분 조건부로 대출이 가능한 경우가 있는데 이건 은행마다 조건이 달라서 사전심사가 필요합니다. 양도세·취득세는 세무사님과 먼저 상담해보시길 권합니다."

갭투자 문의 고객

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확인해야 할 것

• 토허구역 실거주 2년 의무 → 전세 임차인 두고 매수 불가

• LTV 40% + 한도 상한 → 레버리지 여지 축소

• 2주택 상태로 매도 시 양도세 중과(기본세율+20%p)

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현장 상담 예시

"토지거래허가구역이 되면서 취득 후 2년 실거주 의무가 생겼습니다.

전세 끼고 사는 구조 자체가 현재는 허가가 나지 않습니다.

대출도 40%로 제한되고 나중에 파실 때 2주택이면 양도세 중과도 있어서 투자 목적으로는 지금 구조에서 현실적으로 어렵습니다."

매도자

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확인해야 할 것

• 규제지역 지정 → 매수 풀 축소 → 거래 기간 장기화 가능성

• 실거래가 기준 합리적 가격 설정이 중요

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현장 상담 예시

"규제지역이 되면서 대출받아서 사시는 분들이 줄어들 수 있습니다.

매수 수요 자체가 줄어드는 국면이라 시세보다 무리하게 높으면 거래가 오래 걸릴 수 있어요.

최근 실거래가 기준으로 가격을 맞추는 게 중요한 시점입니다."

중개사가 말해도 되는 범위 vs 전문가 연결이 필요한 경계

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설명 가능한 범위

전문가 연결이 필요한 범위

실전 멘트 예시

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고객: "이 집 사면 세금 얼마나 나올까요?"

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피해야 할 답변

"취득세 1%고 양도세는 몇 년 보유하시면 안 나와요." → 개인별 상황을 모른 채 수치를 단정하는 건 세금 자문으로 볼 수 있습니다.

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안전한 답변

"규제지역 지정으로 다주택자 취득세 중과가 적용되고, 나중에 파실 때 보유 주택 수에 따라 양도세도 달라집니다.

정확한 세액은 세무사님 상담을 받아보시는 게 안전하고요, 필요하시면 연결해드릴 수 있습니다."

규제지역 상담 체크리스트

계약 전 반드시 확인할 것들입니다.

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• 고객 주택 보유 현황 (무주택 / 처분조건부 1주택 / 다주택)

• 대출 필요 여부 및 자기자본 규모

• 실거주 목적인지 투자 목적인지

• 기존 주택 처분 계획 (갈아타기의 경우 매도 선행 여부)

• 전세 임차인 존재 여부

• 토지거래허가 절차 안내 여부 (허가 신청 → 처리 2~4주 → 4개월 내 입주 의무)

• 세무사·은행 연결 필요 여부

마무리

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규제가 복잡해질수록 고객이 원하는 건 단순합니다.

"나한테 지금 어떻게 되는 건지" 알고 싶은 겁니다.

"규제지역이라 대출 안 됩니다"로 끝내는 것보다 "고객님 상황에서는 이 순서로 하시면 됩니다"까지 이어지는 상담이 재방문과 소개로 이어집니다.

정확하게 설명하고 모르는 건 솔직하게 전문가로 연결하는 것. 그게 지금 시장에서 중개사가 신뢰를 쌓는 방법입니다.

출처

• 국토교통부 주거정책심의위원회 의결 (2026.6.30)

• 서울경제TV / 한겨레 규제지역 지정 보도 (2026.6.30)

• 연합뉴스 9·7 부동산대책 (2025.9.7) — 규제지역 LTV 40% 강화

• MBC 뉴스 다주택 양도세 중과 부활 (2026.5.9 시행)

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