학군지 이사, 이제 6개월 전부터 준비해야 하는 이유

작년 이맘때만 해도 학군지 전세는 "좀 일찍 움직이면 되겠지" 정도였는데 올해는 분위기가 확 달라졌어요. 주변에서 "계약 3개월 전부터 발품 팔았는데도 마음에 드는 집 못 구했다"는 이야기가 심심찮게 들려요. 특히 초등학교 입학이나 중학교 배정을 앞둔 부모님들은 더 고민이 크실 거예요. 전세 매물은 갈수록 줄어드는데 학군 좋은 동네는 이미 작년 말부터

작년 이맘때만 해도 학군지 전세는 "좀 일찍 움직이면 되겠지" 정도였는데

올해는 분위기가 확 달라졌어요.

주변에서 "계약 3개월 전부터 발품 팔았는데도 마음에 드는 집 못 구했다"는 이야기가 심심찮게 들려요.

특히 초등학교 입학이나 중학교 배정을 앞둔 부모님들은 더 고민이 크실 거예요.

전세 매물은 갈수록 줄어드는데 학군 좋은 동네는 이미 작년 말부터 움직인 사람들이 선점하고 있거든요.

왜 요즘 학군지 전세가 이렇게 구하기 어려워졌을까요?

1. 전월세 시장 자체가 타이트해졌어요

정부가 2026년 5월 22일 국토교통부를 통해 발표한 정책을 보면

2026~2027년 2년간 수도권에 매입임대주택 9만 호를 공급한다고 해요.

이 중 6만 6천 호는 서울 전역과 경기 12개 규제지역에 집중 배치된다고 하고요.

이게 무슨 의미냐면 "지금 전월세 시장이 그만큼 불안정하다"는 정부의 공식 인정이에요.

정부 스스로도 "최근 3년(2023~2025년) 비아파트 착공 물량이 장기 평균의 20~30% 수준으로 쪼그라들었다"고 인정하고 있으니까요.

공급 대책이 나온다는 건 좋은 일이지만

6만 6천 호는 2024~2025년 공급 실적(3만 6천 호) 대비 2배 수준으로 늘린 것입니다.

규모가 크고 아직 시장에 반영되려면 시간이 필요하기 때문에 올해 당장 이사해야 하는 가정엔

체감 효과가 크지 않을 수 있어요.

2. 학군지는 타이밍 싸움이 더 치열해요

학군지 전세 수요는 일반 주거 수요와 달라요.

입학 시즌 학기 시작 전에 수요가 몰리거든요.

여기서 하나 짚고 넘어갈 게 있어요. 초등학교 입학 배정 기준일은 12월이 아니라 매년 10월 1일이에요.

이날 기준 주민등록 주소지를 기준으로 취학 아동 명부가 작성되고 배정 통지는 12월 20일까지 발송됩니다.

즉, 원하는 학교 학군에 배정받으려면 9월 말 이전에는 전입신고가 완료돼 있어야 해요.

초등학교 입학: 배정 기준일 10월 1일 이전 전입 필요. 배정 통지는 12월까지
중학교 배정: 서울 기준 10월 말~11월 초 원서 접수 시작 전에 전입 완료 필요. 경기는 11월 10일대
고등학교 진학: 학군 이동 시 전학 타이밍 고려 필수

문제는 좋은 매물은 이미 6개월~1년 전부터 예약되다시피 한다는 거예요.

실제로 부동산 빅데이터 플랫폼 아파트실거래가(아실) 통계에 따르면 중계동 청구3차(780세대) 전세 매물은 0건, 목동 롯데캐슬위너(1067세대) 전세 매물도 1건에 불과한 상황이 나타났어요. 대치동, 목동, 중계동, 분당 같은 대표 학군지는 "전세 나왔다"는 소식에 당일 계약이 들어가는 경우도 많아요.

실제 통계로도 확인됩니다. 서울 주요 학군지 아파트 전세 매물을 보면

중계동 –24.0%(225건→171건), 대치동 –12.7%(957건→847건), 신정동 –15.3%로 감소했고, 양천구 전체는 –11.7%, 강남구 전체는 –5.3%가 줄었어요.

3. 전세 대신 월세로 전환되는 속도가 빨라졌어요

집주인 입장에서 전세보다 월세가 유리해지면서 학군지도 예외 없이 월세 전환이 늘고 있어요.

iM증권 분석에 따르면 전국 전월세 계약에서 월세 비중은 2020년 38.9%에서 2025년 56.5%로 5년 만에 17.6%포인트 급등했어요. 서울 아파트 월세 가격지수도 전년 대비 11.0% 상승해 매매가 상승률(7.8%)을 크게 웃돌았고요.

학군지는 수요가 꾸준하니까 집주인들도 "굳이 전세 고집할 이유 없다"고 생각하는 분위기예요.

실제로 주변에서도 전세로 살던 집이 재계약 때 월세 조건으로 바뀌는 사례가 늘고 있어요.

그럼 어떻게 준비해야 할까요?

① 최소 6개월 전부터 매물 체크 시작하세요

입학, 전학 시점 기준으로 최소 반년 전엔 부동산 앱 알림을 설정해두고 주말마다 직접 단지를 돌아보는 게 좋아요.

특히 학군지는 새로 나온 매물이 아니라 계약 만료 예정 집을 미리 파악하는 게 핵심이에요.

단골 공인중개사 몇 군데 만들어두고 "○월쯤 전세 나올 집 있으면 먼저 연락 달라"고 해두는 것도 방법이에요.