2026년 5월, 부동산 시장 지금 어떻게 돌아가고 있나요?

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안녕하세요.

부동산 시장을 꾸준히 살펴보고 계신 분들이라면 요즘 뉴스에서 "양도세 중과" 라는 단어를 자주 보셨을 거예요.

2026년 5월 9일, 4년간 유지되어 온 다주택자 양도세 중과 유예가 드디어 종료됐습니다.

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시장이 예상보다 빠르게 반응하고 있어요.

오늘은 지금 부동산 시장에서 실제로 벌어지고 있는 핵심 변화 3가지를 정리해드릴게요. 👇

변화 1. 다주택자 양도세 중과, 4년 만에 부활

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2022년 5월부터 한시적으로 유예해왔던 다주택자 양도소득세 중과 제도가 2026년 5월 9일부로 공식 종료됐습니다.

이재명 대통령은 재연장 없음을 여러 차례 못 박았고, 정부도 국무회의에서 종료를 공식 확인했어요.

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💰 달라진 세율, 얼마나 올라가나요?

지방소득세(10%)까지 포함하면 3주택 이상 보유자의 최고 실효세율은 82.5% 에 달합니다.

유예 전과 비교하면 세 부담이 2배 이상 커질 수 있어요.

변화 2. 서울 아파트 매물, 빠르게 감소 중

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중과 유예 종료 이후 가장 뚜렷하게 나타나는 변화는 바로 서울 아파트 매물 급감입니다.

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📉 매물 수 변화 흐름

• 3월 21일 서울 아파트 매물 최고치 80,080건 기록

• 이후 꾸준히 감소하여 5월 7일 69,554건 (약 10,526건 감소, -13.1%)

• 중과 시행 당일(5월 9일) 68,495건

• 시행 일주일 후(5월 18일) 63,360건 (약 5,135건 추가 감소, -7.5%)

왜 이런 현상이 벌어지는 걸까요?

유예 기간에 급하게 내놓았던 다주택자들이 중과 종료 이후 세금 부담을 느끼며

매물을 거둬들이거나 호가를 높이고 있기 때문입니다.

전문가들은 이렇게 말합니다.

실제로 서울 강남구는 11주 연속 하락하다가 중과 시행 이후 상승 전환했습니다 (한국부동산원, 2026.05.11 기준 +0.19%).

변화 3. 서울 아파트 거래, '15억 이하'에 집중

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이번 시장에서 또 하나 눈에 띄는 흐름이 있어요.

바로 15억 이하 중저가 아파트로의 매수 쏠림입니다.

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📊 서울 아파트 가격대별 거래 비중 (2026년 4월 기준)

10건 중 8건이 15억 이하에서 거래되고 있어요.

이 현상의 배경에는 대출 규제가 있습니다.

정부의 '10·15 대책'으로 주택담보대출 한도가 차등화됐는데요,

• 15억 이하 → 주담대 최대 6억원 가능

• 15억 초과 ~ 25억 이하 → 최대 4억원

• 25억 초과 → 최대 2억원

대출을 최대로 활용할 수 있는 15억 이하 아파트에 실수요자 매수가 집중되는 구조입니다.

노원구, 성북구, 강서구, 구로구 등 서울 외곽 지역 중저가 단지들이 특히 활발하게 거래됐어요.

💡 지금 시장, 어떻게 봐야 할까요?

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✅ 거래량 급등 = 무조건 좋은 신호가 아닙니다

4~5월 초 거래 급증은 양도세 중과 전 막차를 타려는 다주택자들의 일시적 매도 현상이에요.

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✅ 5월 9일 이후가 진짜 시장

유예 종료 이후 매물은 줄고, 호가는 오르는 흐름이 이미 시작됐습니다.

매도자 우위 시장으로 전환되고 있는 신호로 볼 수 있어요.

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✅ 15억 이하 중저가, 당분간 수요 지속

대출 규제가 유지되는 한 15억 이하 아파트에 대한 실수요자 매수세는 당분간 계속될 가능성이 높습니다.

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✅ 급매는 이미 사라지는 중

"급매를 기다리겠다"는 분들께는 아쉬운 소식이지만, 3~4월에 쏟아졌던 급매물은 빠르게 소진되고 있어요. 지금은 타이밍과 가격을 정확히 판단하는 게 중요한 시점입니다.

마무리하며

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2026년 5월 부동산 시장은 양도세 중과 재개라는 큰 변수를 맞이했습니다.

매물은 줄고, 거래는 위축될 수 있으며, 가격은 다시 상승 압력을 받는 구조가 형성되고 있어요.

지금이 바로 정확한 정보로 판단해야 할 타이밍입니다.