똘똘한 한 채 다시 논란…초고가 1주택 세금은 달라질까?

2026년 7월 23일,

이재명 대통령이 직접 주재한 부동산정책 국민 대토론회 이후 '똘똘한 한 채'가 다시 뜨거운 감자로 떠올랐습니다.

단순히 집 한 채를 보유한다는 의미를 넘어 초고가 주택 1채에 자산을 집중하는 투자 전략이 세금 정책의 핵심 쟁점이 된 것입니다.

대통령은 토론회에서 "실거주 목적과 투자 목적을 구분해야 한다"고 강조했고 임광현 국세청장은 3일 후인 7월 26일 "장기보유특별공제가 역진성의 끝판왕"이라며 초고가 주택 세제 혜택을 정면으로 비판했습니다.

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8월 초 발표 예정인 종합 부동산 대책을 앞두고, 강남·용산·마용성 등 고가 주택 보유자들의 세금 부담은 어떻게 달라질까요?

'똘똘한 한 채'가 왜 다시 이슈가 됐나

2026년 들어 부동산 시장은 정부의 고강도 메시지 속에서도 서울 강남권 중심으로 상승세를 이어왔습니다. 그 배경에는 '다주택보다 좋은 곳에 한 채'라는 똘똘한 한 채 전략이 자리 잡고 있었죠.

하지만 7월 23일 부동산정책 국민 대토론회에서 분위기가 바뀌었습니다. 이재명 대통령은 "똘똘한 한 채라도 투기 목적이면 안 하는 게 이익이 되도록 만들겠다"며 1주택 중심 세제 정책의 한계를 지적했습니다. 그동안 1세대 1주택자는 종합부동산세와 양도소득세에서 폭넓은 혜택을 받아왔지만, 이제 '실거주'와 '투자 목적'을 구분하겠다는 신호탄이 쏘아 올려진 것입니다.

결정타는 3일 뒤 나왔습니다. 임광현 국세청장이 7월 26일 X(구 트위터)를 통해 "강남구 주택 1채를 양도하고 장특공제로 200억 원이 넘는 금액을 공제받은 경우도 있다"며 "가히 역진성의 끝판왕"이라고 밝힌 것입니다. 장기보유특별공제(장특공제)란 주택을 10년 이상 보유·거주하면 양도소득세 과세대상 차익의 최대 80%까지 한도 없이 깎아주는 제도입니다. 문제는 비싼 주택일수록, 차익이 클수록 공제 혜택이 더 커진다는 점입니다.

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1주택 보호와 초고가 주택 투자 수요의 충돌

현행 세제는 1세대 1주택자를 보호하는 구조입니다. 종합부동산세는 12억 원까지 기본공제하고, 장특공제는 보유·거주 기간에 따라 80%까지 양도차익을 줄여줍니다. 중산층의 내 집 마련을 지원한다는 취지였죠.

그런데 이 제도가 의도치 않게 초고가 주택 투자 수요를 부추기는 결과를 낳았습니다. 국세청이 공개한 2024년 양도세 신고 통계를 보면, 전국 2만4,816호가 총 5조 320억 원의 장특공제를 받았는데 이중 서울이 4조 5,000억 원으로 전체의 90%를 차지했습니다. 더 놀라운 건 서울 안에서도 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구가 3조 5,000억 원으로 서울 전체의 78.6%에 달했다는 점입니다.

반면 도봉구는 2건에 2,000만 원(건당 1,000만 원), 금천·중랑·노원·동대문·관악·은평·구로구 등은 거의 혜택을 받지 못했습니다. 조세의 기본 원칙인 '누진성(소득이 큰 사람이 더 많은 세금 부담)'이 무너지고, 오히려 '역진성(부자에게 더 큰 혜택)'이 작동한 셈입니다.

임광현 청장은 "중산층에 대한 장특공제는 보호하더라도 초고가 주택에 장특공제를 무한정 해주는 것을 어떻게 생각하느냐"며 "제도가 똘똘한 한 채를 권하고 있는 것"이라고 지적했습니다.

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고가 주택 세 부담이 늘면 강남·용산·마용성은 어떻게 반응할까

장특공제 논란과 별개로, 2026년 보유세는 이미 급증했습니다.

공시가격 현실화율은 전년과 동일한 69%로 동결됐지만, 서울 고가 주택 중심으로 시세가 크게 올라 보유세 부담이 커진 것입니다.

국토교통부가 발표한 2026년 공시가격 기준, 종합부동산세 과세 대상 주택(공시가격 12억 원 초과)이 전년 31만7,998가구에서 48만7,362가구로 53.3% 급증했습니다. 강남3구 아파트 공시가격은 평균 24.7% 상승하며 전국 최고 상승률을 기록했죠.

특히 래미안 원베일리의 경우 종부세만 전년 1,083만 원에서 1,908만 원으로 76.2% 급증했습니다. 공시가격이 34억 3,600만 원에서 45억 6,900만 원으로 33% 뛰었기 때문입니다.

문제는 이게 끝이 아니라는 점입니다. 정부는 공시가격 현실화율을 단계적으로 90%까지 끌어올릴 계획이고, 종부세 공정시장가액비율도 현행 60%에서 80%로 상향 검토 중입니다. 한국부동산원 분석에 따르면, 공정비율을 80%로 올리면 2026년 주택 보유세는 10조 658억 원으로 현행보다 15.7%(1조 3,663억 원) 증가할 것으로 추정됩니다.

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다주택 규제 회피 수요와 시장 왜곡

다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료되고, 대출 규제가 강화되자 투자자들은 '똘똘한 한 채' 전략으로 선회했습니다. 여러 채를 보유하는 대신, 상급지 한 채에 자산을 집중하면 1주택 혜택을 모두 받을 수 있으니까요.

그 결과 강남3구·용산·마포·성동(이른바 마용성)에 수요가 몰렸습니다. 실제로 장특공제 상위 100호를 분석한 결과, 99호가 서울이었고 이중 87호가 강남구(68호)와 서초구(19호)에 집중됐습니다. 강남구 평균 공제 금액은 41억 원, 서초구는 33억 원에 달했습니다.

이는 의도치 않은 시장 왜곡을 불렀습니다. 실거주 목적의 중산층 1주택자는 세제 혜택을 제대로 누리지 못하는 반면, 투자 목적으로 초고가 주택 1채를 보유한 계층은 수십억 원의 세금을 절감하는 구조가 된 것입니다. 임 청장이 "역진성의 끝판왕"이라 표현한 이유입니다.

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투자자는 "주택 수"보다 "보유 목적·가격대·세금 변화"를 봐야 한다

8월 초 발표될 종합 부동산 대책의 핵심은 크게 세 가지로 전망됩니다.

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1. 초고가 1주택 기준선 설정

현재는 공시가격 12억 원을 초과하면 1주택자도 종부세 과세 대상입니다. 하지만 새 대책에서는 40억 원, 50억 원, 또는 60억 원 등 초고가 기준선을 정해 그 이상은 중과하거나 장특공제를 제한할 가능성이 높습니다. 임 청장의 발언과 대통령의 토론회 메시지를 종합하면, 40~50억 원선이 유력합니다.

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2. 실거주 vs 비거주(투자) 구분 과세

이재명 대통령은 "실거주 목적이 아니면 안 하는 게 이익"이라며 주거 목적과 투자 목적을 구분하겠다고 밝혔습니다. 구체적 기준은 아직 미지수지만, 거주 기간, 전입신고 여부, 실제 생활 근거지 등을 종합적으로 판단할 것으로 보입니다. 이미 2026년부터 세법상 거주자 판정 기준이 촘촘해졌고, 이를 부동산 과세에도 적용할 가능성이 큽니다.

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3. 장특공제 축소 또는 상한 설정

현행 장특공제는 한도가 없습니다. 200억 원 차익이 나도 80%인 160억 원을 깎아줄 수 있죠. 정부는 중산층 보호를 위해 일정 수준(예: 10억 원)까지는 현행 80% 공제를 유지하되, 그 이상은 공제율을 낮추거나 상한선을 설정하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌습니다.

투자자 입장에서는 이제 '몇 채를 보유하느냐'보다 '어디에, 얼마짜리를 어떤 목적으로 보유하느냐'가 더 중요해졌습니다. 똘똘한 한 채 전략이 여전히 유효할지, 아니면 분산 보유가 나을지는 8월 초 발표되는 대책의 구체적 내용에 달려 있습니다.

다만 확실한 건 정부가 '초고가 1주택 = 투자 수요'로 보고 세제 정상화에 나서고 있다는 점입니다.

강남·용산·마용성 등 상급지 고가 주택 보유자라면 보유세 증가와 양도세 혜택 축소를 동시에 대비해야 할 시점입니다.

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자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1: 똘똘한 한 채란 정확히 무엇인가요?

A1: 여러 채의 주택을 보유하는 대신, 입지가 좋고 가격이 높은 한 채에 자산을 집중하는 투자 전략을 말합니다. 1세대 1주택자 세제 혜택(종부세 12억 기본공제, 양도세 장특공제 80% 등)을 최대한 누리면서 자산 가치 상승을 노리는 방식이죠. 주로 서울 강남3구, 용산, 마포, 성동 등 상급지 고가 아파트가 대상입니다.

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Q2: 장특공제가 왜 문제인가요?

A2: 장기보유특별공제(장특공제)는 10년 이상 보유·거주 시 양도차익의 최대 80%까지 한도 없이 공제해주는 제도입니다. 문제는 비싼 주택일수록 차익이 크고, 공제 금액도 커진다는 점입니다. 국세청 통계에 따르면 강남구에서는 1채 양도로 200억 원 넘게 공제받은 사례도 있었습니다. 중산층은 혜택이 미미한 반면 초고가 주택 보유자는 수십억 원 절감하는 '역진성'이 나타난 것입니다.

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Q3: 2026년 보유세는 얼마나 올랐나요?

A3: 강남·마용성 고가 주택의 경우 보유세가 평균 50% 이상 급증했습니다. 예를 들어 서초 래미안 원베일리(84㎡)는 전년 1,829만 원에서 2,855만 원으로 56.1% 올랐고, 강남 신현대 9차(111㎡)는 57.1% 증가한 2,919만 원입니다. 공시가격이 크게 오르고 종부세 과세 대상이 53.3% 늘어난 영향입니다.

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Q4: 초고가 1주택 기준은 얼마로 정해질까요?

A4: 아직 확정되지 않았으나, 8월 초 발표될 종합 부동산 대책에서 공시가격 또는 시가 기준 40억~60억 원선이 유력합니다. 임광현 국세청장의 발언과 대통령의 메시지를 종합하면 40~50억 원 가능성이 높습니다. 이 기준을 초과하면 장특공제 축소, 종부세 중과 등이 적용될 것으로 전망됩니다.

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Q5: 실거주와 투자 목적은 어떻게 구분하나요?

A5: 구체적 기준은 8월 발표를 기다려야 하지만, ① 실제 거주 기간 ② 전입신고 여부 ③ 생활 근거지(직장, 자녀 학교 등) ④ 공과금·신용카드 사용 내역 등을 종합적으로 판단할 것으로 보입니다. 2026년부터 세법상 거주자 판정 기준이 더욱 촘촘해진 만큼, 부동산 과세에도 유사한 기준이 적용될 가능성이 큽니다. 명의만 올려두고 실거주하지 않는 경우 투자 목적으로 분류될 수 있습니다.

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