강남은 주춤한데 비강남은 신고가? 서울 아파트 시장이 갈라지고 있다

수도권 신고가 거래, 9.7%로 하락…하지만 서울 내부는 전혀 다른 얘기

5월 수도권 아파트 신고가 거래 비중은 9.7%를 기록하며 올해 들어 처음으로 10% 아래로 떨어졌다.

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지역별로 보면 서울이 전월(21.3%) 대비 2%p 하락한 19.3%, 경기도는 전월(7.7%) 대비 0.7%p 하락한 7.0%를 각각 기록했다.

10·15 대책 이후 토지거래허가구역 지정과 고강도 대출 규제, 지난 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 쏟아진 급매물이 매수 심리를 위축시킨 결과다. 하지만 서울 시장만큼은 전혀 다른 이야기가 펼쳐지고 있다.

서울 아파트 신고가 거래 비중은 2월 31.3%까지 올랐다가 3월 25.1%, 4월 21.3%, 5월 19.3%로 하락 추세지만 지역별로 보면 극명한 온도 차가 존재한다.

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"서울 아파트가 오른다"는 말은 이제 어떤 지역을 말하느냐에 따라 전혀 다른 의미가 된다.

강남 vs 비강남: 숫자가 보여주는 잔혹한 차이

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강남권: 신고가 거래 비중 31%p 급강하

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그동안 신고가 거래를 주도하던 강남3구의 하락세가 두드러졌다.

5월 기준 강남구 신고가 거래 비중은 19.3%로, 작년 동월 50.4%와 비교하면 31.1%p 급감했다.

서초구(48.1%→33.8%, -14.3%p), 용산구(35.4%→26.4%, -9.0%p)도 감소 흐름을 보였다.

이미 높은 가격대를 형성한 강남3구를 중심으로 현금동원력이 필요한 고가 단지에 대한 매수 관망세가 확대된 영향이다.

서초구 국민평형(84㎡) 아파트 평균 매매가는 31억 4,043만원, 강남구는 27억 634만원에 달한다.

강남3구 84㎡ 평균 가격이 3년 3개월 만에 모두 20억원 선을 돌파한 가격대가 투자 심리를 위축시키고 있다.

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비강남권: 신고가 비중 20%p 안팎 급증

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반면 동대문구(31.8%), 영등포구(41.2%), 동작구(35.3%)는 신고가 비중이 작년 동월 대비 크게 증가하며 상대적으로 강한 상승 흐름을 나타냈다. 구체적으로 동대문구는 작년 7.6%에서 올해 31.8%로 24.2%p 급증하며 증가율이 가장 높았고, 영등포구는 19.3%에서 41.2%로 21.9%p 증가했다. 동작구는 16.5%에서 35.3%로 18.8%p 증가했다.

이들 지역 5월 신고가 거래 평균 가격은 영등포구 12억 9,000만원, 동작구 15억원, 동대문구 11억 1,000만원으로 10억~15억원대에 집중됐다. 강남권보다 대출 규제 영향이 상대적으로 적은 가격대라는 점이 실수요의 매매 전환으로 이어졌다는 분석이 나온다.

양도세 중과 전후: 매물 13% 이상 증발과 거래 소강상태

2026년 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 급매물이 쏟아졌지만, 이후 거래는 급감했다.

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아실에 따르면 양도세 중과 유예 종료일(5월 9일) 기준 서울 아파트 매물은 6만 8,495건이었으나 한 달 만인 6월 8일 기준 5만 9,248건으로 13.6% 급감했다. 서초구(-21.5%), 강동구(-20.0%), 노원구(-18.2%) 등 서울 25개구 모두에서 매물이 감소했다.

다주택자들이 양도세 중과 부담으로 매물을 거둬들이면서 ‘매물 잠김’ 현상이 나타나고 있다. 이미 매도할 사람은 정리했고 남은 다주택자들은 보유·증여 혹은 시장을 관망하는 방향으로 선택을 변경하면서 거래 소강상태가 불가피해졌다. 실제로 5월 서울 아파트 거래량은 5,972건으로 4월(8,500건)보다 29.7% 급감했다.

지역별 호재: 개발 기대감이 가격 견인

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동작구: 흑석·노량진뉴타운과 강남 상승세 파급

동작구 상승세를 주도하는 것은 흑석뉴타운과 노량진뉴타운 개발 호재다. 흑석뉴타운은 약 1만 가구 규모로 막바지 단계에 있고 노량진뉴타운은 약 8,000가구 공급이 예정돼 있다. 여기에 강남3구와 마·용·성에서 시작된 집값 상승세가 한강 벨트를 타고 동작구로 확산되는 흐름도 상승을 부추기고 있다. 동작구는 2025년 KB부동산 기준 15.93% 상승하며 서울 내 상위권 상승률을 기록했다.

아울러 9호선이 동작구를 이미 통과 중인 가운데 9호선 4단계 연장사업(중앙보훈병원역~강일, 4.1km)은 2026년 5월 기준 공정률 39%로 2028년 개통 목표로 진행 중이다. 다만 강동~하남~남양주를 연결하는 9호선 5단계(강동하남남양주선)는 2031년 개통 목표이며 일부 공구 입찰 차질로 개통 지연 우려도 있다.

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영등포구: 여의도 프리미엄과 재건축 호재

영등포구는 여의도 재건축과 신길뉴타운 개발 호재가 맞물리고 있다. 여의도 총 22개 아파트 단지 중 준공 30년이 넘은 노후 단지는 16곳(전체의 70% 이상)으로, 대부분 1970년대 입주한 단지들이 재건축을 추진 중이다. 여의도 재건축 1호 단지인 공작아파트는 2025년 12월 서울시 통합심의를 통과해 최고 49층 581세대 주거·금융 복합단지로 재탄생할 예정이다. 용적률은 기존 267%에서 490% 이하로 높아진다.

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동대문구: 상대적 가격 메리트와 개발 기대감

동대문구는 서울 내에서 상대적으로 낮은 가격대(신고가 평균 11억 1,000만원)와 함께 개발 기대감이 수요를 끌어들이고 있다. 강북권 개발과 연계된 인프라 개선 기대감이 실수요를 자극하고 있다.

투자자가 주목해야 할 포인트

"서울 평균"만 보면 시장의 실체를 놓치기 쉽다.

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2025년 서울 아파트 매매가격은 KB부동산 기준 11.19% 상승했지만 구별로 보면 송파구는 KB부동산 기준 23.85% 올랐고 한국부동산원 기준 노원구는 1.82%에 그쳤다. 같은 서울이라도 구별로 시장 온도가 완전히 다르다는 것을 반드시 기억해야 한다.

단, 두 기관의 통계 기준이 다르므로(KB부동산 vs 한국부동산원) 구별 비교 시에는 동일 출처 기준으로 확인하는 것이 정확하다.

양도세 중과 이후 매물 잠김 현상은 강남권에 더 큰 영향을 미친다. 이미 고점에 근접한 강남3구는 추가 상승 동력이 약해지고 있고 보유세 부담과 양도세 중과가 겹치며 다주택자들의 매도 의사가 위축되고 있다. 반면 비강남권은 실수요 중심의 거래가 꾸준히 이어지며 신고가를 경신하는 단지들이 늘고 있다.

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교통 호재는 선반영 후 검증의 패턴을 보인다. 9호선 4단계 연장(중앙보훈병원~강일, 2028년 개통 목표)은 이미 상당 부분 가격에 반영되어 있다. 5단계 강동하남남양주선(2031년 개통 목표)은 일부 구간 입찰 차질로 추가 지연 가능성도 있다. 개통 이후 실제 수요 유입이 기대만큼 이루어질지는 지켜봐야 한다.

✅ 정리하면

• 수도권 전체 신고가 비중은 9.7%로 하락세(서울 -2%p, 경기 -0.7%p)지만, 서울 내에서는 지역별 차별화가 극명하다

• 강남3구는 양도세 중과 부담과 고가 매물 관망세로 신고가 비중이 최대 31%p 급감

• 동대문구(+24.2%p), 영등포구(+21.9%p), 동작구(+18.8%p)는 신고가 비중이 크게 증가하며 상대적 강세

• 양도세 중과 종료 후 서울 아파트 매물 한 달 만에 13.6% 감소, 거래량 29.7% 급감으로 소강상태 지속

• 투자 판단은 "서울 평균"이 아닌 "구별 온도차"와 "단지별 실거래가"로 해야 한다

참고 데이터: 직방 빅데이터랩(국토교통부 실거래가), 한국부동산원, KB부동산, 아실, 연합뉴스, 매일경제, 한국경제, 동아일보, 조선비즈

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