2026년 입주 물량 절벽의 역설
2026년 전국 아파트 입주 물량이 15만 가구로 떨어진다. 2025년 26만 가구에서 거의 절반이 증발하는 수준이다. 서울은 더 심각하다. 평년 3만~4만 가구가 들어오던 곳인데 2026년에는 7천 가구 정도만 예상된다. 평년의 20% 수준. 부동산 업계에서는 몇 년 전부터 "공급 절벽"을 이야기해왔다. 정부는 "문제없다"고 했다. 그런데 지금 와서 보니
2026년 전국 아파트 입주 물량이 15만 가구로 떨어진다.
2025년 26만 가구에서 거의 절반이 증발하는 수준이다.
서울은 더 심각하다. 평년 3만~4만 가구가 들어오던 곳인데 2026년에는 7천 가구 정도만 예상된다.
평년의 20% 수준.
부동산 업계에서는 몇 년 전부터 "공급 절벽"을 이야기해왔다.
정부는 "문제없다"고 했다. 그런데 지금 와서 보니 숫자가 명확하다.
왜 이렇게 됐나
아파트는 보통 착공 후 3년 뒤에 입주한다.
2022년 착공 물량: 38만 가구
2023년 착공 물량: 24만 가구
착공이 줄면 입주도 줄 수밖에 없다. 공사비 급등, 규제 강화, 분양 시장 침체가 겹친 결과다.
통계에도 함정이 있다. 정부 집계에는 도시형생활주택, 역세권청년주택 같은 "비 아파트"가 포함돼 있다. 방 한 칸짜리 오피스텔 수준을 아파트 입주 물량으로 계산하면 숫자는 부풀지만 실제 공급 효과는 미미하다.
민간 통계(부동산R114)는 "순수 아파트"만 집계한다. 정부 수치와 1만 가구 이상 차이가 난다.
같은 현상, 정반대 결론
공급 부족이 확실하다는 건 양쪽 다 인정한다. 그런데 이걸 어떻게 해석하느냐에서 갈린다.
"지금 사야 한다"는 쪽
입주 물량 부족 → 전세 품귀 → 집값 상승 압력
공사비는 계속 오른다. 지금이 제일 싸다
노원·도봉·강북 같은 저평가 지역은 "키 맞추기" 장세에서 오를 여력이 있다
토지거래허가구역(토허제) 해제되면 풍선 효과로 1~2억 더 오를 수도
"더 기다려야 한다"는 쪽
소득 대비 집값(PIR)이 선진국보다 높다. 거품
무리한 대출(영끌) 매수는 금리 변동 시 파산 위험
대출 규제 강화로 자금 조달 자체가 어렵다
경기 침체 오면 집값 하락 압력
전문가도 의견이 갈린다.
김인만 소장 같은 사람은 "실거주 목적이면 지금 들어가라"고 말하고, 일부 경제학자들은 "PIR 보면 과열"이라고 본다.
전세 시장의 변화
입주 물량이 줄면 신규 전세 물량도 줄어든다.
그런데 더 큰 변수는 집주인들의 행동이다. 저금리가 계속되면서 전세보다 월세를 선호하는 쪽으로 확실히 기울었다.
2021년 기준 서울 전세 거래량:
4월: 9,418건
8월: 6,769건 (38% 급감)
전세 매물은 사라지고 월세는 늘었다. 전셋값도 치솟았다. 전세를 구하려는 사람은 많은데 나오는 물량은 없다.
집주인 입장에서는 당연하다. 전세금을 받아서 굴릴 곳이 없다. 금리가 낮으니 이자 수익도 안 나온다. 월세로 매달 현금흐름을 확보하는 게 합리적이다.
여기에 전세사기 여파까지 겹쳤다. 전세 끼고 집 사는 갭투자가 막히면서 전세 수요 자체도 줄었다.
서울 vs 지방
서울은 공급 절벽이 명확하다. 그런데 지방은?
경기도는 서울보다는 숨통이 트인 편이다.
인천은 2024~2025년에 워낙 많이 공급했기 때문에 2026년부터는 오히려 안정화 단계로 본다.
문제는 지방 중소도시다. 이미 집값이 "25년 만에 처음 보는 수준"으로 떨어진 곳들이 많다.
공급 부족과는 무관하게 수요 자체가 없다.
부동산 논의가 "서울 아파트"에만 집중되는 이유다. 나머지 지역은 이미 다른 게임을 하고 있다.
실거주자 vs 투자자
전문가들 말을 종합하면 이렇게 정리된다.
실거주자: 주거 안정이 목적이면 저평가 지역을 공략해서 들어가는 게 나을 수 있다. 노원·도봉·강북 같은 곳. 리스크는 있지만 장기 보유 전제라면 시간이 해결해줄 가능성이 크다.
투자자: 과거처럼 부동산 올인은 위험하다. 자산가들은 "똘똘한 한 채"만 남기고 나머지는 미국 주식, 채권, 달러 등으로 분산하는 추세다. 부동산 비중을 55% 정도로 맞추고 포트폴리오를 다변화한다.
정책의 딜레마
전문가들은 정부가 심각한 위기의식을 가져야 한다고 말한다.
박합수 교수: "2029년까지는 공급 절벽이 불가피하다. 올해보다 내년, 내년보다 내후년이 더 극심할 것."
권대중 교수: "비 아파트 활성화도 대안이지만 결국은 아파트 공급을 빠르게 늘려야 한다."
지금 공급 대책을 내놔봤자 10년 후에나 효과가 나온다는 지적도 있다.
3기 신도시 공원 녹지 비율을 줄이고 용적률을 높여서 단기간에 공급해야 한다는 주문도 나온다.
그런데 공급을 늘리면 집값이 떨어질 수 있다. 집값이 떨어지면 기존 보유자들이 반발한다.
정부 입장에서는 어느 쪽을 택해도 비판받는 구조다.
결국
"지금 사야 하나, 더 기다려야 하나"는 정답이 없는 질문이다.
공급 부족은 확실하다. 그런데 그게 집값 상승으로 이어질지 아니면 경기 침체와 대출 규제가 그걸 억누를지는 아무도 모른다.
확실한 건 2026년 전세 시장이 더 팍팍해질 거라는 점. 월세 비중은 계속 늘어날 것. 서울과 지방의 격차는 더 벌어질 것.
입주 물량 절벽이라는 같은 현상을 놓고 사람들은 정반대 결론을 내린다. 그게 지금 부동산 시장이다.
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