2026 비거주 1주택자 세금 변화 - 중개사 실전 가이드

2026년 8월 3일 발표된 세제개편안으로 부동산 시장이 술렁이고 있습니다.

입법예고 8일만에 민원이 6,400건 넘게 들어왔고 특히 비거주 1주택자들의 반발이 큽니다.

현장에서 고객 상담하면서 꼭 알려드려야 할 내용을 정리했습니다.

핵심 변화 3가지

1. 종부세 기본공제 거주자와 비거주자 차등 적용

2026년부터 실제 거주 여부에 따라 기본공제액이 달라집니다.

2. 양도세 장기보유특별공제 단계적 폐지

보유 기간 공제가 사라지고 거주 기간만 인정됩니다.

추가로 공제 한도가 10억원으로 제한됩니다.

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3. 불가피한 비거주 인정 요건

정부가 인정하는 불가피한 비거주 사유는 다음과 같습니다.

• 자녀 취학 (고등학교, 대학교만 해당. 초중학교 제외)

• 직장 변경 또는 전근

• 질병 치료 (1년 이상 치료 필요)

• 해외 체류 (취학, 직장)

• 부모 봉양 (60세 이상 직계 존속)

단, 보유 주택과 같은 시군 내 거주는 인정되지 않으며 최장 3년까지만 인정됩니다.

실제 사례 - 공시가 15억 주택 기준

마포구 아현동 아파트를 예로 들어보겠습니다. (공시가 15억, 시세 약 22억)

비거주 1주택자는 실거주자보다 연간 136만원을 더 납부하게 됩니다.

민원이 많은 3가지 케이스

케이스 1. 손주 돌보는 조부모

강남구 집을 보유한 조부모가 송파구 딸 집 근처로 이사해 손주를 돌보는 경우, 현재 정부안에서는 불가피한 비거주로 인정되지 않습니다. 부모 봉양은 인정되지만 손주 돌봄은 제외되어 있습니다.

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케이스 2. 맞벌이 부부 육아

강동구에 집이 있지만 직장과 어린이집 때문에 강서구에 전세로 거주하는 경우, 같은 서울 내 이동이라 비거주로 분류됩니다. "시군 밖" 요건 때문입니다.

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케이스 3. 초등학생 자녀 전학

자녀 전학으로 타지에 거주하는 경우, 고등학교와 대학교만 인정되고 초중학교는 제외됩니다.

이 세 가지 케이스 모두 민원이 집중되어 현재 정부가 재검토 중입니다.

고객 상담 시 체크 사항

실전 대응 방법

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방법 1. 실거주 증빙 준비

세무서에서 실거주 여부를 확인할 수 있으므로 다음 자료를 미리 준비해두는 것이 좋습니다.

• 전입신고 (이사 후 14일 내 필수)

• 공과금 고지서 (전기, 가스, 수도 최소 3년치)

• 택배 수령 내역, 관리비 납부증

• 불가피한 사유 증빙 (재직증명서, 재학증명서, 진단서 등)

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방법 2. 양도 타이밍 고려

2029년부터 보유 공제가 완전히 폐지되므로, 비거주 1주택자라면 2028년까지 양도하는 것이 유리합니다.

방법 3. 공시가 14억 이하 주택 검토

종부세 과세 기준이 공시가 14억 초과이므로, 공시가 14억 이하 주택으로 이동하면 종부세 부담을 피할 수 있습니다.

추천 지역:

• 서울 강북, 노원, 도봉 신축 중대형 (시세 20억 내외)

• 경기 신도시 프리미엄 단지 (공시가 12~13억)

• 강남권 소형 (공시가 13억 이하)

자주 묻는 질문

Q1. 전세 놓으면 세금이 얼마나 나오나요?

공시가 15억 주택을 전세 놓으면 비거주 1주택자로 분류되어 종부세 158만원이 부과됩니다. 직접 거주하면 22만원이므로 연간 136만원 차이가 발생합니다.

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Q2. 직장 때문에 못 사는데도 세금을 더 내야 하나요?

직장 전근은 불가피한 비거주로 인정됩니다. 단, 주택 소재지와 다른 시군에 거주해야 하며, 최장 3년까지 인정됩니다. 재직증명서가 필요합니다.

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Q3. 손주 돌보는 것은 왜 인정되지 않나요?

현재 정부안에는 손주 돌봄이 불가피한 비거주 사유에 포함되지 않습니다. 부모 봉양(60세 이상)만 인정됩니다. 이 부분은 민원이 많아 재검토 중입니다.

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Q4. 양도세는 어떻게 바뀌나요?

2029년부터 보유 기간 공제는 폐지되고, 실제 거주 기간만으로 공제받습니다. 거주 10년 이상 시 최대 80% 공제되나, 공제 한도는 10억원으로 제한됩니다.

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Q5. 같은 서울 안에서 이사하면 비거주인가요?

네, 보유 주택과 같은 시군 내 거주는 비거주로 분류됩니다. 강동구 집을 보유하고 강서구에 거주하면 비거주 1주택자로 간주됩니다. 이 부분도 재검토 대상입니다.

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정리

2026년 세제개편의 핵심은 실거주 중심 과세입니다.

같은 집이라도 거주 여부에 따라 세금이 크게 달라지므로 고객 상담 시 반드시 거주 계획을 확인하고 세금까지 함께 안내하는 것이 중요합니다.

현재 입법예고 기간(8월 3~20일)이며, 민원이 많이 접수된 손주 돌봄, 같은 시군 내 거주, 초중학생 취학 등은 정부가 재검토 중입니다.

최종 확정 시 내용이 변경될 수 있습니다.

본 포스팅은 2026년 8월 12일 기준 정보입니다.

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