비거주 1주택자 거주 인정 요건 확대 검토 - 민원 6,400건 재검토 핵심 3가지

세제개편안 발표 8일만에 민원 폭발 - 6,400건 돌파

2026년 8월 12일, 정부의 부동산 세제 개편안을 둘러싼 논란이 본격화되고 있습니다.

구윤철 경제부총리는 11일 국무회의에서 "정부의 세법안은 확정안이 아니다"며 입법예고 기간(8월 3~20일) 중 국민 의견을 반영해 수정하겠다고 밝혔습니다.

입법예고 8일째인 11일 오후 4시 기준 종부세법 개정안 4,300건 이상, 소득세법 개정안 2,100건 이상의 민원이 접수되었습니다.

특히 비거주 1주택자에 대한 종부세·양도세 증세 조항에 불만이 집중되고 있습니다.

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종부세 기본공제 14억 vs 9억 - 거주자·비거주자 차등 과세

2026년 개편안의 가장 큰 변화는 거주 여부에 따른 차등 과세 강화입니다.

내년 이후 비거주 1주택자의 종부세 기본공제액(공시가 기준)은 다음과 같이 조정됩니다.

공시가격 15억 주택 실제 세금 비교

공시가격 15억원 주택을 보유한 경우, 실제 종부세 부담액은 다음과 같습니다.

공시가격 15억 주택 기준, 비거주 1주택자는 실거주자보다 7배 이상 많은 세금(136만원 차이)을 납부해야 합니다.

시세 20억원대 주택(공시가 약 15억)을 보유한 중산층 1주택자에게 직접적인 영향을 미치는 변화입니다.

양도세 장기거주소득공제 전환 - 2029년 완전 시행

양도소득세의 가장 큰 변화는 '보유 기간'에서 '거주 기간'으로의 패러다임 전환입니다.

2029년부터 보유 기간 공제는 전면 폐지되고, 실제 거주한 기간만 따지는 최대 80% '장기거주 소득공제'가 도입됩니다.

추가로 공제 한도가 10억원으로 제한됩니다. 현행 무제한 공제에서 한도가 신설되어, 초고가 주택 양도 시 세 부담이 증가합니다.

민원 집중 3대 쟁점 - 정부 재검토 착수

입법예고 기간 중 접수된 민원은 다음 3가지 쟁점에 집중되고 있습니다.

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1. 불가피한 비거주 인정 범위 확대

정부는 자녀 취학(고교·대학 한정), 직장 전근, 질병 치료, 해외 체류, 부모 봉양(60세 이상) 등을 불가피한 비거주 사유로 제시했습니다.

하지만 다음 사례가 제외되어 논란이 되고 있습니다.

• 초등학생·중학생 취학 - 고등학생·대학생만 인정, 초중학생 제외

• 손주 돌봄 - 조부모·외조부모가 손주 돌보기 위해 자녀 집 이사 시 비인정

• 학교 폭력 외 전학 - 학교 폭력 피해만 인정, 기타 사유 제외

• 맞벌이 육아 지원 - 부모 집 근처 이사는 비인정

서울 강서구 거주 장모(44)씨는 "아내 직장과 자녀 어린이집 문제로 서울 강동구 집을 세주고 강서구에 살면 투기꾼이고, 금천구에서 경기 광명으로 가면 불가피한 비거주자냐"고 반문했습니다.

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2. 같은 시·군 내 비거주 인정 배제

불가피한 비거주 사유여도 보유 주택 소재지와 같은 시·군 내에 세 들어 사는 경우 거주 기간을 인정받지 못합니다.

비인정 사례:

• 맞벌이 부부가 영유아 키우기 위해 같은 시군 내 부모 집 근처로 이사

• 손주 돌보기 위해 같은 시군 내 아들·딸 집으로 주소 이전

이는 "시군 밖" 요건 때문으로, 실질적 거주 필요성과 무관하게 행정구역 기준으로만 판단하는 것이 불합리하다는 지적입니다.

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3. 거주 인정 기간 3년 제한

정부는 불가피한 비거주 인정 기간을 최장 3년으로 제한했습니다.

하지만 자녀 대학 진학(4년), 해외 주재원(3년 이상) 등 현실적으로 3년을 초과하는 경우가 많아 재검토가 필요하다는 의견이 제기되었습니다.

구윤철 부총리는 7일 MBC 라디오에서 "기본적으로는 3년을 했는데 불가피한 예외가 있으면 국민들 (의견을) 경청해 한 번 더 검토해 보도록 하겠다"고 밝혔습니다.

투자자를 위한 실전 대응 전략

1. 거주 요건 충족 전략

세 부담을 최소화하려면 실거주 증빙을 확보해야 합니다.

• 전입신고 즉시 처리 - 주소지 이전 후 14일 내 전입신고 필수

• 공과금 납부 기록 - 전기·가스·수도 사용량 기록 보관

• 생활 증빙 자료 - 택배 수령, 관리비 납부 내역 등 확보

• 불가피한 비거주 사유 문서화 - 직장 재직증명서, 학교 재학증명서, 진단서 등 보관

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2. 2029년 이전 양도 검토

장기보유특별공제가 2029년 완전 폐지되기 전, 2028년까지 양도하면 보유 공제 혜택을 받을 수 있습니다.

• 2026~2027년: 거주 4% + 보유 3% = 연 7%

• 2028년: 거주 6% + 보유 2% = 연 8%

• 2029년~: 거주 8% (보유 공제 0%)

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3. 공시가격 14억 이하 자산 전환

종부세 과세 기준이 공시가 14억원 초과이므로 공시가격 14억 이하 주택으로 다운사이징하면 종부세 부담을 완전히 회피할 수 있습니다.

FAQ

Q1: 비거주 1주택자의 종부세 기본공제는 얼마인가요?

A1: 2026년부터 비거주 1주택자의 종부세 기본공제는 공시가격 9억원입니다. 거주 1주택자(14억원)보다 5억원 적은 금액입니다. 현행 12억원에서 3억원 축소된 것입니다.

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Q2: 불가피한 비거주로 인정받으려면 어떤 조건이 필요한가요?

A2: 정부가 제시한 불가피한 비거주 사유는 다음과 같습니다. ① 자녀 취학(고등학교·대학교), ② 직장 변경·전근, ③ 질병 치료(1년 이상), ④ 해외 체류(취학·직장), ⑤ 부모 봉양(60세 이상 직계 존속). 단, 보유 주택 소재지와 다른 시·군에 거주해야 하며, 인정 기간은 최장 3년입니다.

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Q3: 손주 돌보기 위해 자녀 집으로 이사하면 거주로 인정되나요?

A3: 현재 정부안에는 손주 돌봄은 불가피한 비거주 사유에 포함되지 않습니다. 부모 봉양(60세 이상 직계 존속 동거)만 인정되며, 조부모·외조부모가 손주 돌봄 목적으로 이사하는 경우는 제외되어 민원이 집중되고 있습니다.

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Q4: 장기거주소득공제 최대 공제율은 얼마인가요?

A4: 2029년부터 도입되는 장기거주소득공제는 연 8%, 최대 80%입니다. 즉, 10년 이상 거주하면 최대 공제를 받을 수 있습니다. 단, 공제 한도는 10억원으로 제한됩니다.

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Q5: 같은 시·군 내에서 이사하면 거주로 인정되지 않나요?

A5: 현행 정부안에서는 보유 주택 소재지와 같은 시·군 내 거주는 비거주로 분류됩니다. 예를 들어 서울 강동구 주택을 보유하고 강서구에 거주하면 비거주 1주택자로 간주되어 종부세 기본공제가 9억원만 적용됩니다. 이는 현재 재검토 대상입니다.

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